Les entreprises naissent avec divers statuts prévus par la loi. Ces derniers sont choisis en fonction de l’activité à mener. Pour les services immobiliers, la Société Civile Immobilière est l’une des formes juridiques les plus sollicitées. Elle existe en plusieurs types dont celui réservé à la famille, avec de nombreux avantages considérables. Pour en savoir plus, ce billet vous sert de guide.
Plan de l'article
- La SCI, qu’est-ce que c’est ?
- Quelle est la particularité d’une SCI familiale ?
- Quelles sont les raisons pour opter pour une SCI familiale ?
- Comment fonctionne une SCI familiale ?
- Comment créer une SCI familiale ?
- Quelles étapes suivre pour créer une SCI familiale ?
- Le capital social
- Les dépenses liées à la création de la Société Civile Immobilière familiale
- Les personnes extérieures impliquées dans la création d’une SCI familiale
La SCI, qu’est-ce que c’est ?
La société civile immobilière est une forme d’entreprise créée pour la gestion des biens immobiliers. Généralement, elle peut jouer un rôle d’acquéreur, puis loue aux consommateurs. Elle construit également des biens immobiliers, patrimoine de la société, destinés à la location.
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Il existe plusieurs types Société Civile Immobilière dont la SCI familiale. Les particularités quant à son fonctionnement, sa création, mais aussi ses avantages, sont assez suffisantes pour s’interroger sur comment creer une SCI.
Quelle est la particularité d’une SCI familiale ?
Une Société Civile Immobilière se crée nécessairement avec au moins deux personnes physiques ou morales quelconque, qui s’occupent ensemble de sa gestion. Leur accord est très important. Cependant, dans le cas de la SCI familiale, seuls les membres d’une même famille doivent s’associer pour créer l’entreprise.
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Ainsi, elle devient une propriété familiale de même que les biens immobiliers qui sont gérés. Les associés, créateurs de la société peuvent également prendre des dispositions pour anticiper la succession. Ce qui permet aux descendants d’en hériter plus facilement.
Quelles sont les raisons pour opter pour une SCI familiale ?
Plusieurs raisons valables peuvent amener certaines personnes de la même famille à créer une SCI familiale. Les principales sont sur le plan financier et fiscal.
D’abord, la SCI familiale vous permet d’anticiper la transmission des propriétés immobilières dans un couple marié ou en concubinage, constituer un patrimoine aux enfants, en les impliquant dans la mise en œuvre d’un projet immobilier, bénéficier de la réduction des frais d’imposition liés à transmission du patrimoine, ou encore attribué à chaque autorité impliqué dans la gestion de l’entreprise, sans toutefois avoir des pertes sur les revenus.
Sur le plan fiscal, la société s’acquitte de ses obligations d’impôts par la participation de tous les associés. Grâce à l’impôt sur les revenus choisi comme régime, chaque associé apporte sa part en fonction de ses parts dans la société. L’autre avantage qu’offre la SCI familiale est que vous pouvez céder vos actions à votre descendance, sans pour autant être obligé d’abandonner la gestion.
Comment fonctionne une SCI familiale ?
Comme toute entreprise organisée, le fonctionnement d’une SCI se base sur la responsabilité de chaque autorité impliquée dans sa gestion et les droits dont bénéficient celles-ci. La gestion est confiée à un ou plusieurs gérants.
Celui-ci prend les dispositions inhérentes au fonctionnement de la société compte tenu des pouvoirs que lui confèrent les associés à travers les statuts. Il est également celui qui mène les démarches administratives pendant le déroulement des activités de la société. Il est choisi par les associés, en fonction de ses qualités de gestionnaire, parmi les membres de la famille.
La responsabilité des fondateurs de la SCI familiale est souvent engagée sur le plan financier. En effet, la société et ses biens sont distincts du patrimoine de chaque associé. En cas de difficulté financière, ce principe n’a plus son importance. Ainsi, n’importe quel d’entre eux peut constater la saisie de ses biens personnels par un créancier. Cependant, il ne paiera qu’en fonction du pourcentage de ses parts dans la société.
Outre ses responsabilités, les actionnaires disposent également des droits. Le principale est celui de la participation, qui leur donne le droit de donner leur avis dans la prise des décisions importantes, en particulier celles liées au fonctionnement de la SCI. Ainsi, des assemblées générales sont convoquées et organisées afin de prendre des dispositions communes. Les votes tiennent compte des parts de chaque associé lors de ses réunions.
Ils ont également le droit d’avoir des informations sur certains documents de la société, s’ils en font la demande. Ils peuvent aussi céder leurs parts, conformément aux dispositions statutaires prises de commun accord en la matière. Chaque associé doit néanmoins céder ses actions à un autre même de la famille dans ce cas. C’est un principe de la SCI.
Comment créer une SCI familiale ?
La création d’une SCI impose certaines conditions, qui vous apprête à engager la procédure. Cette dernière se décline en plusieurs étapes successives à respecter.
Les conditions à remplir pour se lancer
Avant d’engager la procédure de création d’une SCI familiale, quelques conditions sont à considérer. La première étant l‘association d’au moins deux personnes. Il y a également le lien de filiation entre les associés. Leur âge ne serait aucune entrave à la création de l’entreprise. C’est d’ailleurs une raison qui facilite l’implication de certains mineurs. Ils sont désignés comme associés de la société par leurs parents ou tuteurs. Cela facilite grandement les procédures futures liées à la cession des parts ou à la succession.
Les formalités administratives à remplir
Si vous avez comme projet de créer une SCI familiale, vous devez vous préparer à plusieurs démarches administratives. La création de société nécessite la présentation de certains documents sur l’identité des associés. Ceux-ci sont accompagnés également des pièces retirées auprès des institutions impliquées dans les différentes étapes. Vous devez aussi déclarer les bénéficiaires effectifs de la SCI familiale.
Pour cela, un formulaire sera rempli avec des informations vérifiées et vérifiables. Les bénéficiaires seront ensuite inscrits dans le registre qui leur est destiné après la déclaration.
Quelles étapes suivre pour créer une SCI familiale ?
Cinq grandes étapes caractérisent la création d’une SCI. Il s’agit notamment de la rédaction des statuts, de la constitution du capital social et de son dépôt, de publication au journal d’annonces légales, et la phase d’immatriculation.
La rédaction des statuts
Elle annonce le début de la création de votre entreprise. C’est un document qui sert de source à la gestion de SCI. Les associés, de commun accord, doivent y inscrire des informations imposées par les dispositions légales qui encadrent cette forme de société, mais aussi des détails liés à son identité, son objet social, son capital social, l’identité des associés.
D’autres clauses par rapport aux procédures de vote pour les décisions ou la cession des parts peuvent aussi être éditées. Il faut préciser que les statuts sont modifiables sur décision des associés sur certains point. Quels qu’ils soient, vous devez en informer les autorités compétentes dans un délai de 30 jours après la modification.
Ce sont les apports en nature ou en numéraire qui sont constitués pour le compte de l’entreprise. Chaque associé de la famille apporte sa part et reçoit en contrepartie, ses parts. Les apports estimés en numéraire sont déposés à la banque sur un compte professionnel de la société. Le montant du capital social n’est pas imposé par loi. Il est déposé en fonction des avoirs de l’entreprise.
Cependant, puisqu’il s’agit d’une société immobilière, le dépôt d’une somme conséquente accorderait plus de crédibilité à l’entreprise auprès des partenaires et des structures de prêts. Vous recevrez une attestation qui constitue une pièce pour le dossier d’immatriculation.
La publication au journal d’annonces légales
Cette phase vise à informer les consommateurs de la démarche de création menée dans une revue. Pour cela, le journal choisi doit être dans le même département que celui du siège de la SCI familiale. La liste de ces médias est indiquée dans un arrêté préfectoral que vous pouvez consulter. La demande d’annonce doit comporter des détails sur l’identité de l’entreprise, son objet social, etc… Une attestation de parution vous sera remise pour preuve de la publication.
La constitution du dossier d’immatriculation
L’immatriculation de votre société signifie qu’elle existe et peut déjà fonctionner. Ainsi, une liste de documents sera constituée et déposée au tribunal de commerce, pour une vérification par le Greffe. Le dossier doit nécessairement comporter l‘attestation de dépôt, celle de parution, l’exemplaire ses statuts signé, et d’autres pièces. C’est également pendant cette phase que vous devez apprêter les documents pour la déclaration des bénéficiaires effectifs de la société.
L’immatriculation
Après le dépôt dossier de création de la SCI familiale, le greffe se charge de l’étudier. S’il vous notifie un rejet, vous devez répondre la constitution du dossier. Dans le cas contraire, vous recevrez un document qui confirme l’existence de la société. Il s’agit de l’extrait du Kbis.
Les dépenses liées à la création de la Société Civile Immobilière familiale
La création de cette forme de société bien qu’elle soit avantageuse, ne vous épargne pas des dépenses. Elles débutent par l’acquisition ou l’achat des biens immobiliers à commercialiser. Il s’ensuit celle de la rédaction des statuts par un professionnel ou une plateforme juridique.
Un budget minimum de 1500 euros est à apprêter pour le premier. Le montant du capital social ne peut être déterminé, en raison de la liberté dont l’entreprise dispose. Vous pouvez donc le fixer en fonction des apports constitués. Les frais de publication pour la création sont d’environ 120 euros. Ce montant n’est pas le même en Réunion où à Mayotte où c’est un peu plus élevé.
Les personnes extérieures impliquées dans la création d’une SCI familiale
Lors du processus de création de la Société Civile Immobilière familiale, les associés pourraient faire appel à l’assistance de certaines personnes. En effet, certaines étapes nécessitent le soin des professionnels pour éviter toute erreur.
Ainsi, pendant la rédaction des statuts, l’entreprise peut faire appel à une plateforme juridique ou à un professionnel pour s’en charger. Ce dernier pour leur rendre une prestation plus fiable, moyennant rémunération.
Outre la rédaction, le notaire peut être contacté dans la création de la société, en particulier lors de l’achat de l’achat d’un immeuble ou de son apport simultané. C’est la seule autorité légale pour les démarches administratives nécessaires exigées pour la circonstance. Il est également possible que vous bénéficiez de l’expertise d’un expert comptable pour les formalités liées à la comptabilité annuelle.
